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房屋买卖合同纠纷中违约金的认定

2020-03-03/ 专业文章/刘栩溦



裁判要点:



目前房屋买卖合同一般约定的违约金为房屋总价款的20%,关于违约金数额是否过高,人民法院将结合案件实际情况、双方当事人的过错程度、实际损失等因素酌情确定的违约金数额适当。



基本案情:



2017年3月8日,王某、杨某(出卖人)与付某(买受人)签订北京市存量房屋买卖合同(以下简称买卖合同)约定,出卖人将诉争房屋售予买受人,房屋建筑面积43平方米,房屋成交价格为878万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价163.5万元,买受人向出卖人支付定金20万元,买受人向银行申办抵押贷款,买受人拟贷款金额为570万元。同日,王某、杨某(出卖人,甲方)、付某(买受人,乙方)、某房屋中介公司(居间方,丙方)签订补充协议约定,甲乙双方同意,交易房屋价款及家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价总计为1041.5万元。后由于付某未能按照合同约定交付房屋,王某、杨某向一审法院起诉请求:1.判令解除王某、杨某与付某于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.判令付某向王某、杨某支付违约金2083000元;3.付某承担本案诉讼费用。


一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人协商一致,可以解除合同。关于解除合同,双方均表示认可,法院不持异议。关于合同解除的原因,根据17676号案件查明的事实,法院认定合同解除的原因在于付某购房款支付不能,故付某应承担相应的违约责任。关于违约金数额,双方提交的证据不足以证明王某、杨某的实际损失,根据合同相对性,9291案件所涉合同纠纷与本案无关。但是考虑到王某、杨某曾在17676号案件陈述其出售诉争房屋是为了另购他房,并主张“付某拒绝网签及后续手续的违约行为使王某、杨某已成为另案被告,损失惨重”,故9291案件所确定的违约金数额对于本案确定王某、杨某实际损失具备一定的参考意义。另外,合同解除后,王某、杨某仍然是诉争房屋所有权人,其在房屋物权问题上亦没有损失。故法院根据公平原则,并结合涉案买卖合同约定的房屋价款数额、违约金数额的比例,以及付某提出解除合同的时间等具体因素,酌情确定违约金数额。关于定金,因王某、杨某已主张违约金进行救济,故付某支付的定金应予以返还,作为合同清算问题,法院一并处理。关于案件受理费,考虑到合同解除的主要原因在于付某,故本案案件受理费由付某负担为宜。判决:一、解除王某、杨某、付某于2017年3月8日就北京市西城区丰汇园13号楼12层1205室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、自判决生效之日起七日内,付某给付王某、杨某违约金600000元。三、自判决生效之日起七日内,王某、杨某返还付某定金200000元。四、驳回王某、杨某的诉讼请求。


一审判决后,王某、杨某不符一审判决提起上诉,二审法院经审理认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,经二审法院核实,付某一审庭审中,认为双方约定的违约金过高要求法院酌减,一审法院依据付某的申请,对双方约定的违约金予以酌减并无不当;因双方均不申请对涉案房屋的市场价格进行鉴定,且王某、杨某所提供的证据不足以证明其二人的实际损失,一审法院根据本案实际情况酌情确定付某支付王某、杨某违约金的数额亦无不当。据此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。